Zástavní právo, exekuce a věcná břemena.
Koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční rozhodnutí v životě. Proto je naprosto zásadní zkontrolovat právní stav nemovitosti v katastru ještě předtím, než podepíšete cokoliv. Tady jsou tři oblasti, na které se zaměřit.
1. Zástavní právo ve prospěch banky
Zástavní právo ve prospěch banky obvykle indikuje, že prodávající čerpal na koupi nemovitosti hypoteční úvěr. Samo o sobě to prodej neznemožňuje – ale je potřeba zajistit, aby bylo zástavní právo vymazáno před nebo nejpozději při převodu vlastnictví.
Postup:
- Banka prodávajícímu vystaví vyčíslení zůstatku hypotéky a podmínky předčasného splacení.
- Kupní cena nebo její část jde z úschovy přímo bance ke splacení úvěru.
- Po splacení banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva, který se podá do katastru.
Celý tento proces koordinuje advokát zajišťující úschovu kupní ceny.
2. Exekuce
Exekuce na nemovitosti je závažnější komplikací než zástavní právo. Jde o právní opatření pro vymáhání dluhů vlastníka – a přechod vlastnictví na nového majitele ji automaticky neruší.
Exekutor vymaže exekuci až po splacení dluhu. To je nutné zajistit před převodem vlastnictví na nového vlastníka – jinak riskujete, že koupíte nemovitost zatíženou cizím dluhem. Exekuce se kontroluje v Centrální evidenci exekucí (ceecr.cz) nebo přímo v katastru.
3. Věcná břemena (služebnosti)
Věcná břemena jsou práva třetích stran spojená s nemovitostí, která omezují způsob využití nebo přístupu vlastníka k majetku. Jsou zapsána v katastru – ale podrobnosti bývají uvedeny jen ve smlouvě o zřízení, nikoli v listu vlastnictví samotném.
Typické příklady věcných břemen:
- právo přístupu souseda přes váš pozemek,
- právo přístupu k inženýrským sítím (vodovod, elektro, plyn),
- právo doživotního užívání nemovitosti třetí osobou (tzv. služebnost bytu).
Věcná břemena přechází s nemovitostí na nového vlastníka – kupujete nemovitost i s nimi. Proto je důležité si vyžádat plné znění smlouvy o věcném břemenu a posoudit, jak reálně omezuje využití nemovitosti.
Jak list vlastnictví zkontrolovat?
List vlastnictví je veřejně dostupný zdarma na webu nahlizeni.cuzk.cz. Zástavní práva, exekuce a věcná břemena jsou uvedena v části B a C listu vlastnictví. Plné znění smluv k věcným břemenům pořídíte za poplatek přes Czech POINT.
→ Jak úschova kupní ceny chrání kupujícího i prodávajícího
→ Předkupní právo a spoluvlastnictví nemovitosti
Potřebujete pomoci prověřit právní stav nemovitosti před koupí? Ozvěte se – spolupracuji s ověřenou advokátkou.
Časté otázky
Lze koupit nemovitost s exekucí?
Technicky ano, ale prakticky je nutné zajistit výmaz exekuce před převodem – jinak přechází dluh na nového vlastníka. Standardní postup je uhradit pohledávku z kupní ceny v úschově a teprve poté dokončit převod.
Jsou věcná břemena vždy problém?
Záleží na jejich obsahu. Právo přístupu k inženýrským sítím je běžné a nezpůsobuje praktické problémy. Doživotní právo užívání třetí osobou může výrazně omezit možnost nemovitost využívat nebo prodat. Vždy si vyžádejte plné znění smlouvy a nechte ji posoudit advokátem.
