Co je předkupní právo a kdy se uplatňuje?

Vlastníte podíl na nemovitosti, nebo vás spoluvlastnictví teprve čeká? Než uděláte další krok, měli byste znát pravidla předkupního práva. Porušení těchto pravidel může mít vážné právní důsledky – katastrální úřad může odmítnout zápis a spoluvlastník se může domáhat neplatnosti prodeje.

Co předkupní právo znamená?

Pokud na vašem podílu vázne předkupní právo, znamená to, že předtím než podíl na nemovitosti prodáte třetí osobě, musíte jej nejprve nabídnout osobám oprávněným z předkupního práva – za stejných podmínek, za kterých ho hodláte prodat.

Kdy zákonné předkupní právo platí?

Zákonné předkupní právo (§ 1124 občanského zákoníku) platí ve dvou konkrétních situacích:

• Spoluvlastnictví vzniklé pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kterou jste nemohli ovlivnit – typicky nemovitost zděděná mezi sourozenci nebo jinými příbuznými.
• Stavby, které nejsou součástí pozemku – u starších staveb (postavených před rokem 2014), kde vlastník pozemku a vlastník stavby jsou různé osoby, platí vzájemné předkupní právo.

Pozor: zákonné předkupní právo platí i při darování. Podíl musíte v takovém případě nabídnout předkupníkům za obvyklou cenu, nikoli za symbolickou hodnotu.

Smluvní předkupní právo

Předkupní právo lze sjednat také přímo ve smlouvě – například ve smlouvě o zřízení spoluvlastnictví nebo v kupní smlouvě. Smluvní předkupní právo lze zapsat do katastru nemovitostí, čímž působí vůči třetím osobám.

Jak prodat podíl, pokud předkupní právo platí?

1. Připravte nabídku předkupníkovi (spoluvlastníkovi) – musí obsahovat stejné podmínky jako plánovaný prodej třetí osobě.
2. Předkupník má na přijetí nabídky 3 měsíce (u nemovitostí).
3. Pokud předkupník zájem nemá, může se vzdát předkupního práva písemně. Tento dokument je klíčový pro katastrální úřad.
4. Po uplynutí lhůty nebo po vzdání se práva můžete podíl prodat třetí osobě.

Tip: Pokud víte, že předkupník zájem nemá, domluvte se na písemném vzdání se předkupního práva co nejdříve – urychlí to celý proces.

→ Zástavní právo, exekuce a věcná břemena – co zkontrolovat před koupí
→ Jak zajistit kupní cenu při prodeji podílu – typy úschov

Řešíte prodej spoluvlastnického podílu a nejste si jisti postupem? Obraťte se na mě – ráda vám pomohu.

Časté otázky – předkupní právo

Platí předkupní právo vždy při prodeji podílu?

Ne. Zákonné předkupní právo platí jen u spoluvlastnictví vzniklého děděním nebo jinou právní skutečností mimo vůli vlastníků, a u starých staveb oddělených od pozemku. U běžného podílového spoluvlastnictví vzniklého dohodou zákonné předkupní právo od roku 2018 obecně neplatí.

Co se stane, pokud předkupní právo poruším?

Spoluvlastník se může domáhat, aby mu byl podíl převeden za podmínek, za kterých byl prodán třetí osobě, nebo aby byl prodej prohlášen za neplatný. Katastr navíc může zápis odmítnout, pokud chybí doklad o splnění předkupního práva.

Musí být vzdání se předkupního práva notářsky ověřeno?

Pro samotné vzdání se předkupního práva to zákon výslovně nevyžaduje, ale pro potřeby katastrálního úřadu je úředně ověřený podpis (Czech POINT nebo notář) prakticky nutný.