Jak správně stanovit tržní cenu nemovitosti pro úspěšný prodej?

Správné určení tržní ceny nemovitosti je základ úspěšného prodeje. Přestřelená cena prodej zdržuje a finálně poškozuje prodávajícího. Podstřelená cena zbytečně ztrácí peníze. Jak najít to správné číslo?

Nabídková cena vs. tržní cena – zásadní rozdíl

Největší chybou prodávajících je odvozovat cenu od inzertních nabídek sousedů. Inzertní cena je výchozí bod vyjednávání – ne cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Reálně dosažené kupní ceny jsou v ČR běžně o 5–10 % nižší než inzertní.

→ Proč inzertní cena není kupní cena – podrobně s daty

Na čem správná tržní cena stojí?

Pro přesný odhad je třeba kombinovat tři vstupy:

1. Realizované prodeje v lokalitě

Data z katastru nemovitostí o skutečně dosažených kupních cenách za posledních 6–12 měsíců jsou nejspolehlivějším podkladem. Aggregovaná data nabízejí Valuo.cz nebo Cenová mapa od Sreality.

2. Aktuální nabídka v lokalitě

Kolik podobných nemovitostí je právě na trhu? Větší nabídka = silnější pozice kupujících = nižší reálná cena. Menší nabídka = rychlejší prodej za lepší cenu.

3. Specifika konkrétní nemovitosti

Stav nemovitosti, dispozice, orientace oken, patro, výtah, parkovací stání, sklep, stav SVJ a výše fondu oprav – to vše se promítá do ceny. Algoritmy tato specifika neznají; zkušený makléř ano.

Proč přestřelená cena poškozuje prodávajícího?

Nemovitost s přestřelenou cenou leží na trhu, ztrácí atraktivitu a každé snižování ceny signalizuje slabost. Výsledkem je, že se prodá za méně, než by se prodala se správně nastavenou cenou od začátku – a o několik měsíců později.

→ Aktuální přehled cen nemovitostí v Plzni
→ Vývoj cen v Plzni – analýza trhu

Chcete zjistit, za kolik byste vaši nemovitost reálně prodali? Bezplatný odhad tržní ceny – ozvěte se.

Časté otázky

Potřebuji k prodeji soudní znalecký posudek?

Ne, pro standardní prodej fyzickou osobou soudní znalecký posudek není povinný. Potřebujete ho jen při darování nebo prodeji mezi spřízněnými osobami pro daňové účely, nebo pokud to vyžaduje banka při hypotéce (ta si ale většinou obstarává vlastního odhadce).

Liší se odhad makléře od odhadu odhadce?

Makléř stanovuje tržní (prodejní) cenu na základě srovnání s aktuálním trhem. Odhadce (znalec) stanovuje tzv. obvyklou cenu pro administrativní nebo právní účely. Pro účely prodeje je relevantní tržní cena od makléře.

Jak dlouho platí odhad tržní ceny?

Na aktivním trhu se ceny pohybují. Odhad provedený před 6 měsíci může být zastaralý. Před spuštěním inzerce doporučuji cenu vždy aktualizovat.