Inzertní cena vs. realita: proč nemůžete věřit všemu, co vidíte na Sreality

„Soused prodal byt za 3 miliony, takže ten můj stojí taky 3.“

Zní to logicky? Možná. Pravdivě? Ne tak docela.

Realitní trh není jako ceník v supermarketu, kde co je napsáno na štítku, to zaplatíte u pokladny. Ve světě nemovitostí platí jedno důležité pravidlo: nabídková (inzertní) cena ≠ skutečně dosažená kupní cena.

Jak se odhaduje tržní cena nemovitosti

Když odhadce pracuje s porovnávací metodou, vychází z inzerovaných nemovitostí v dané lokalitě. Ale těmto cenám se nikdy slepě nevěří. Proč? Protože to jsou jen nabídky, nikoliv výsledky skutečného prodeje.

Do odhadu se proto zavádí korekční koeficient – běžně o 5 až 10 % směrem dolů. Tento koeficient odráží očekávanou slevu z inzerované ceny, která v reálných případech nastává při vyjednávání nebo kvůli stavu nemovitosti.

A co když se byt opravdu prodal za 3 miliony?

Skvělé, tak se na to podíváme.

Na Sreality byl. Cenovka: krásných 3 000 000 Kč.
Ale pokud si dáme tu práci a dohledáme prodej v Katastru nemovitostí, tam nás čeká skutečné číslo – kupní cena uvedená ve smlouvě.

A hele! 2 700 000 Kč.
Tak kde je těch třista tisíc?

V mlze vyjednávání, v revizi technického stavu, v hypotečním tlaku… nebo prostě jen v realitě.

A ano, abyste se k této informaci dostali, musíte si připlatit za výpis z kupní smlouvy v katastru. Ale co bychom si, jako zvědaví smrtelníci (nebo realitní makléři), nepřiplatili za trochu pravdy, že?

Jak velký je typický rozdíl mezi inzertní a kupní cenou?

Data z realitního trhu v ČR ukazují dlouhodobě konzistentní vzorec:

V Plzni za léto 2025 se průměrný rozdíl pohyboval kolem 6–9 %. U dobře připravených a správně oceněných nemovitostí byl rozdíl minimální nebo nulový. U přestřelených nabídek, které se pak zdlouhavě prodávaly, byl rozdíl i 15 %.

→ Vývoj cen nemovitostí v Plzni za léto 2025 – analýza s daty

Proč se inzertní a kupní cena liší – 5 hlavních důvodů

1. Prodávající záměrně nastaví cenu výš, aby měl prostor na vyjednávání

Klasická strategie: inzeruju za 3,2 milionu, ale jsem ochotný jít na 3 miliony. Výsledek v katastru? 3 miliony. Inzertní cena tak neslouží jako pravdivý odraz hodnoty, ale jako výchozí bod vyjednávání.

2. Technický stav se ukáže až při prohlídce nebo inspekci

Zájemce nebo banka si nechají udělat stavební inspekci nebo odhad. Zjistí se vlhkost, stará elektroinstalace, praskliny. Výsledkem je sleva odrážející reálný stav.

3. Hypoteční tlak kupujícího

Banka ocení nemovitost nižší částkou než inzertní cena. Kupující pak buď doplatí z vlastních zdrojů, nebo vyjedná nižší kupní cenu odpovídající bankovnímu odhadu.

4. Nemovitost je na trhu příliš dlouho

Inzerát, který visí na Sreality tři měsíce, ztrácí atraktivitu. Kupující spekulují, že je s ním něco špatně. Prodávající pod tlakem sleví – někdy víc, než by musel, kdyby cenu nastavil správně od začátku.

5. Sezónní a tržní faktory

V létě nebo v ochlazené části trhu mají kupující silnější vyjednávací pozici. Stejná nemovitost se na jaře 2024 prodala za inzertní cenu, ale v srpnu 2025 za inzertní cenu minus 8 %.

Jak zjistit skutečnou kupní cenu – krok za krokem

Česká republika je jedna z mála zemí, kde jsou kupní ceny z nemovitostních transakcí veřejně dostupné přes katastr. Tady je jak na to:

1. Jděte na nahlizeni.cuzk.cz – bezplatná část katastru nemovitostí.
2. Vyhledejte konkrétní nemovitost (adresa nebo parcelní číslo).
3. V záložce „Listiny“ najdete kupní smlouvy. Ty jsou dostupné v plném znění za poplatek (zhruba 100–300 Kč za listinu) přes Czech POINT nebo datovou schránku.
4. V kupní smlouvě je uvedena skutečná sjednaná kupní cena.

Alternativně lze využít placené služby jako Cenová mapa od Sreality nebo datové výstupy z portálů jako Valuo.cz, které agregují data z realizovaných prodejů.

Tip: Při zjišťování tržní ceny porovnejte vždy alespoň 5–10 realizovaných prodejů z posledních 6–12 měsíců v dané lokalitě. Jeden nebo dva prodeje mohou být výjimkami – atypicky dobrá nebo špatná nemovitost, tísňový prodej, rodinná transakce za nereálnou cenu.

→ Jak správně stanovit tržní cenu nemovitosti – metodika krok za krokem

Co to znamená pro prodávající: nastavte cenu správně hned napoprvé

Největší omyl prodávajících je věřit inzertním cenám sousedů a na jejich základě stanovit vlastní cenu. To vede k přestřelení, které se pak draho vymstí.

Nemovitost s přestřelenou cenou:

• leží na trhu déle – kupující si říkají, že je s ní něco špatně,
• nutí prodávajícího ke snižování – každé snížení signalizuje slabost,
• se nakonec prodá levněji, než by se prodala se správnou cenou od začátku.

Správně nastavená cena přitáhne více zájemců najednou, vytvoří zdravou konkurenci a prodej proběhne rychleji a za lepší podmínky.

→ Jak prodat nemovitost v Plzni – kompletní průvodce krok za krokem

Co to znamená pro kupující: vyjednávejte s daty v ruce

Pokud jste na straně kupujícího, inzertní cena je jen startovní pozice. Zjistěte si:

• Za kolik se v dané lokalitě skutečně prodávaly srovnatelné byty v posledních 6–12 měsících.
• Jak dlouho je daná nemovitost v inzerci – čím déle, tím silnější vaše vyjednávací pozice.
• Zda cena odpovídá stavu nemovitosti – nebo zda prodávající nepočítá s rekonstrukcí jako součástí vaší práce.

Data z katastru jsou váš nejsilnější argument u stolu. „Srovnatelné byty v této části Borů se v posledních šesti měsících prodávaly za 74 000–78 000 Kč/m², vy inzerujete za 85 000 Kč/m²“ – to je argumentace, které se těžko oponuje.

Závěr: buďte chytří, ne věřící

Při stanovování reálné tržní ceny vaší nemovitosti je potřeba mít data, zkušenost a trochu detektivní nátury. Ne všechno, co vypadá blyštivě v inzerátu, má stejnou hodnotu na účtu.

Pokud si tím nechcete lámat hlavu sami, ráda pomůžu. Pracuji s reálnými daty z katastru, ne s wishful thinking ze Sreality.

→ Kontaktovat Anastasii Müller – odhad tržní ceny zdarma

Časté otázky – inzertní vs. kupní cena nemovitosti

O kolik procent bývá kupní cena nižší než inzertní?

Na standardním trhu o 5–8 %. Na ochlazené trhu nebo u přestřelených nemovitostí až 15–20 %. Na horkém trhu s velkou poptávkou může být kupní cena shodná s inzertní nebo i vyšší (bidding wars).

Kde najdu skutečné kupní ceny nemovitostí v ČR?

Na webu nahlizeni.cuzk.cz v záložce „Listiny“ ke konkrétní nemovitosti. Plné znění kupní smlouvy (s cenou) pořídíte za poplatek přes Czech POINT nebo datovou schránku. Agregovaná data nabízejí také placené služby jako Valuo.cz nebo Cenová mapa od Sreality.

Je inzertní cena na Sreality spolehlivá pro odhad hodnoty mé nemovitosti?

Jako orientace ano, jako základ pro přesný odhad ne. Inzertní ceny jsou vždy nabídkové – nezohledňují slevy z vyjednávání, rozdíly ve stavu nemovitostí ani to, zda se daná nemovitost vůbec prodala. Odhadce proto inzertní ceny koriguje koeficientem 5–10 %.

Proč prodávající nastavují inzertní cenu výš než skutečnou hodnotu?

Ze tří důvodů: vytvořit prostor pro vyjednávání, otestovat trh, nebo prostě proto, že si myslí, že jejich nemovitost je výjimečná. Bohužel přestřelená cena ve výsledku poškozuje prodávajícího – prodloužená inzerce, nutnost slev a slabší vyjednávací pozice.

Má smysl platit za výpis kupní smlouvy z katastru?

Při jakémkoli větším rozhodnutí – ať jde o stanovení prodejní ceny nebo o rozhodnutí, kolik nabídnout jako kupující – smysl rozhodně má. Jde o stokoruny za informaci, která vás může ušetřit statisíce.