Povinnost zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti v roce 2024
Povinnost zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti v roce 2024
Pokud pronajímáte nemovitost, musíte být obeznámeni s pravidly, jak správně zdanit příjem z tohoto pronájmu. V tomto článku se podíváme na to, jaké máte povinnosti jako pronajímatel v roce 2024, jak správně vykázat příjmy, jaké výdaje můžete uplatnit a jaké jsou konkrétní sazby daně.
Poznámka: tento článek se věnuje dani z příjmů z pronájmu (§ 9 ZDP). Pokud hledáte informace o roční dani za vlastnictví nemovitosti, přečtěte si samostatný článek: → Daň z nemovitých věcí 2026 – jak podat přiznání
1. Sazby daně z příjmu z pronájmu
Pokud máte příjmy z pronájmu, musíte je zdanit jako součást svých celkových příjmů. Daň z příjmu činí:
- 15 % do výše příjmu 1 935 552 Kč (pro rok 2024),
- 23 % na příjmy přesahující tuto hranici.
Příjmy z pronájmu se sečtou s ostatními vašimi příjmy – ze zaměstnání, podnikání nebo jiných výdělečných činností – a daň se vypočítá z celkového součtu.
2. Výjimka pro příjmy do 20 000 Kč ročně
Pokud vaše roční příjmy z pronájmu nepřesáhnou 20 000 Kč, není povinnost tyto příjmy přiznávat ani řešit. Tato výjimka se nejčastěji týká pronájmu pozemků nebo symbolického nájemného.
3. Výdaje související s pronájmem
Pro výpočet daňového základu odečtete od příjmů výdaje spojené s pronájmem. Máte dvě možnosti:
a) Skutečné výdaje
Pokud vedete evidenci nákladů, můžete si odečíst reálné výdaje vzniklé v souvislosti s pronájmem:
- energie a služby, pokud je platíte vy, a nikoli nájemce,
- opravy a údržba nemovitosti,
- odpisy nemovitosti, pokud ji máte zařazenou ve svém obchodním majetku,
- poplatky realitním kancelářím za zprostředkování pronájmu,
- daň z nemovitosti, kterou jste již zaplatili,
- pojištění,
- příspěvky do fondu oprav SVJ.
b) Paušální výdaje (30 %)
Pokud nechcete evidovat skutečné výdaje, uplatníte paušál 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč ročně. Administrativně jednodušší varianta – nevyžaduje podrobné evidování nákladů. Na druhou stranu může být nevýhodná, pokud jsou vaše skutečné náklady vyšší než 30 % příjmů.
4. Termíny: kdy podat daňové přiznání za rok 2024
Příjmy z pronájmu za rok 2024 zahrnete do daňového přiznání podávaného v roce 2025:
| Způsob podání | Termín |
|---|---|
| Papírové přiznání (osobně nebo poštou) | 1. dubna 2025 |
| Elektronické podání (datová schránka, EPO) | 2. května 2025 |
| Prostřednictvím daňového poradce | 1. července 2025 |
Daň je splatná ve stejném termínu jako podání přiznání. Příjmy z pronájmu se uvádějí v Příloze č. 2 daňového přiznání.
5. Nahlášení pronájmu na finanční úřad
Pronájem nemovitosti není povinné hlásit finančnímu úřadu mimo daňové přiznání. Finanční správa se o pronájmu dozví až při podání přiznání. Přesto platí povinnost příjmy vykázat pravdivě – krácení příjmů z pronájmu je daňový únik.
6. Praktický příklad výpočtu
Příjem z pronájmu ve výši 200 000 Kč ročně, zvolené paušální výdaje:
| Položka | Částka |
|---|---|
| Příjem z pronájmu | 200 000 Kč |
| Paušální výdaje (30 %) | − 60 000 Kč |
| Základ daně | 140 000 Kč |
| Daň z příjmu (15 %) | 21 000 Kč |
Pokud máte zároveň příjmy ze zaměstnání, základ daně z pronájmu se přičte k základu ze zaměstnání a daň se vypočítá ze součtu.
7. Dílčí základy daně se sčítají
Dílčí základy daně z různých zdrojů se vzájemně sčítají. Pokud máte například ztrátu z podnikání, lze ji v omezeném rozsahu započítat proti příjmům z pronájmu a snížit tak celkovou daňovou povinnost. Naopak ztrátu z pronájmu nelze přenést do dalšího zdaňovacího období.
8. Spoluvlastnictví nemovitosti
Pravidla se liší podle typu spoluvlastnictví:
- Společné jmění manželů (SJM) – příjmy z pronájmu daní jen jeden z manželů. Výdaje uplatňuje výhradně ten samý manžel.
- Podílové spoluvlastnictví – každý spoluvlastník daní svůj podíl na příjmech a výdajích samostatně. Vlastníte-li ½, přiznáváte ½ příjmů a uplatňujete ½ výdajů.
→ Předkupní právo a spoluvlastnictví nemovitosti – praktický průvodce
9. Závěr a doporučení
Správné zdanění příjmů z pronájmu zvládnete i sami – klíčem je volba vhodné metody výdajů a dodržení termínů. Pokud máte více zdrojů příjmů, řešíte spoluvlastnictví nebo krátkodobý pronájem (Airbnb), vždy se vyplatí konzultace s účetní nebo daňovým poradcem.
Mám skvělou osvědčenou účetní, ráda vám kontakt poskytnu:
Jitka Šimandlová
📞 605 820 049
→ Nájemní bydlení v ČR 2026 – aktuální ceny nájmů a trendy trhu
Časté otázky – daň z pronájmu nemovitosti 2024
Musím danit příjmy z pronájmu, pokud pronajímám jen část bytu?
Ano. Příjmy z pronájmu části nemovitosti (např. pokoje spolubydlícímu) se zdaňují stejně jako pronájem celého bytu – jsou součástí § 9 ZDP. Výjimka platí pouze u příjmů do 20 000 Kč ročně.
Mohu si uplatnit odpisy nemovitosti jako výdaj?
Ano, ale pouze pokud máte nemovitost zařazenou v obchodním majetku a vedete skutečné výdaje. Při paušálních výdajích odpisy uplatnit nelze. Zařazení do obchodního majetku má přitom daňové dopady i při budoucím prodeji – konzultujte s daňovým poradcem.
Jak zdanit příjmy z krátkodobého pronájmu přes Airbnb?
Záleží na povaze služeb. Pokud jde o prostý pronájem bez doprovodných služeb, zdaňuje se jako § 9 (nájem). Pokud zahrnujete snídaně, úklid nebo recepci, může jít o § 7 (podnikání) s odlišnými pravidly. Při příjmech nad 2 miliony Kč ročně vzniká povinnost registrace k DPH. Tuto oblast vždy konzultujte s daňovým poradcem.
Lze uplatnit výdaje na rekonstrukci bytu, který pronajímám?
Záleží na charakteru prací. Opravy a údržba jsou uplatnitelnými výdaji jednorázově. Technické zhodnocení (stavební práce zvyšující hodnotu) se naopak odpisuje postupně v čase, nikoli jednorázově. Rozlišení oprava vs. technické zhodnocení je klíčové – chybné zařazení vede k doměrku.
Co hrozí, pokud příjmy z pronájmu nepřiznám?
Krácení příjmů je daňový únik. Finanční správa má přístup k datům z katastru nemovitostí a může porovnávat vlastnictví s přiznanými příjmy. Hrozí doměrek daně, penále 20 % z doměrku a úrok z prodlení. Při úmyslném zatajení i trestní odpovědnost.
